자가가 아닌 상태에서 생활하고 있는데 갑자기 집 주인이 바뀌었다고 전해 듣는다면 어떻게 해야 할까요? 세입자의 입장에서는 당황스러울 거예요. 안 그래도 전세사기나 보증금 사기 등으로 부동산 시장에 예민한 상황이니까요.
어떻게 대처해야 할까요? 결론만 말하자면 처음 진행한 계약에 문제가 있는 게 아니라면 계약 만기 시까지 그대로 거주할 수 있고 전세금도 모두 받을 수 있어요.
집 주인이 바뀌면 전세금, 보증금은 누가 주나요?
보통 과거 임차인(집주인)이 새로운 임차인에게 매물을 넘길 때에는 전세금이나 보증금까지 함께 넘어가게 돼요. 새 집 주인이 보증금을 주지 않는다면 법적으로 받아 낼 수 있는 권리도 있어요.
나에게 말하지 않고 집 주인이 바뀌는 게 맞을까?
보통은 세입자에게 전달을 한 뒤 집주인이 바뀌는 편인데요. 하지만 가끔 세입자에게 전달하지 않고 집주인이 변경되는 경우가 있어요. 만약 이렇게 된다면 전세사기로 이어질 가능성이 있는데요.
이런 상황에 대비해서 최초 계약 때 몇 가지 특약을 넣어야 해야 해요.
- 계약 기간 중 집 주인 변경될 계획이 있다면 반드시 미리 통보해야 하고, 어길 시 계약 해지 및 전세금 반환을 해야 한다.
법적으로 당연히 전세 보증금을 돌려받을 수 있어야 하지만 전세사기를 당하게 되면 상황이 귀찮아 지기에 위와 같은 특약으로 예방을 해 두는 게 좋아요. 계약 이전에 집 주인의 채무 상태를 확인하고 계약을 진행하겠지만 새롭게 바뀔 집 주인의 채무까지 확인하는 건 어려우니까요.
집 주인이 바뀌었는데 돈을 못 받으면 어떻게 하지?
이런 상황을 예방하기 위해 가장 먼저 해야 할 건 계약 종료 약 6개월 전 쯤부터는 연장을 하지 않을 것이라는 내용을 전달하는 거예요. 그래야 혹여 전세금을 받지 못하는 상황을 막을 수 있어요.
만약 바뀐 집 주인이 돈을 줄 능력이 안되는 것 같다면 확인해야 할 게 있는데요. 대항력과 우선변제권이 있는 지 확인해야 해요. 대항력은 전입신고와 점유, 확정일자가 있어야 하는데요. 이 효력은 전입신고 후 다음날 0시부터 발생하게 돼요.
이 부분이 해결되었다면 경매에 들어가도, 근저당을 설정해도 선순위로 변제를 받을 수 있게 돼요.
집 주인이 바뀌면 계약서 다시 써야 하나요?
집 주인이 바뀐다고 해서 세입자가 어떤 일을 해야 하는 건 없어요. 주인만 바뀌고 기존 임대차 계약이 그대로 이어지는 것 이기 때문인데요. 원래 계획대로 계약 만기 시기까지 거주할 수 있어요.
하지만 한 가지 알아야 할 게 있어요. 위에서 언급했듯이 계약을 내용을 잘 확인하고 본인이 대항력가 우선변제권이 있는 지 확인해야 해요. 새로 바뀐 집 주인이 어떤 사람인 지는 잘 모르니까요.